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Nueva Ley de Alquileres

Nueva Ley de Alquileres

Contrato de alquiler

Si alquilas un inmueble es mejor hacer el contrato escrito porque es más sencillo probar que el contrato de alquiler existe.
La parte locadora, que en este texto se llama locador es la que alquila el inmueble a la parte locataria, que en este texto se llama inquilino.

Plazos

Plazos mínimo

El plazo mínimo del contrato de alquiler ya sea comercial o de vivienda es de 3 años. «Mínimo» quiere decir que podés pactar con el locador un plazo diferente siempre que ese plazo sea mayor a 3 años.

Pagos adelantados

Si el alquiler es para vivienda no se puede pedir al inquilino:

  • el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes;
  • depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler;
  • el pago de valor llave o equivalentes;
  • la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

    Garantías

    En los alquileres el inquilino debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:

    • título de propiedad inmueble;
    • aval bancario;
    • seguro de caución;
    • garantía de fianza o fiador solidario; o
    • garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno.

    El locador no puede pedir una garantía que supere 5 veces el valor mensual del alquiler, salvo que se trate de una garantía personal del inquilino: en este caso puede pedir hasta un máximo de 10 veces el valor mensual de la locación.

    El locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.

    En los supuestos de aval bancario, seguro de caución y garantía de fianza o fiador solidario la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como sus características y condiciones.

Expensas

El inquilino tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originan con el uso del inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias.

Sólo puede establecerse que estén a cargo del inquilino las expensas que derivan de gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Gastos de reparación

El locador es responsable de conservar el inmueble. Debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino.

Si el locador guarda silencio o se niega a realizar una reparación urgente, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas. Esto se aplica si pasan 24 horas corridas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino debe intimar al locador para que las realice en un plazo de 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Si no lo hace, el inquilino lo puede hacer por su cuenta y el locador debe pagarlas

En todos los casos, la notificación al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, si el locador se niega a recibirla o no se lo puede notificar por motivos imputables a él.

 

Mejoras

El inquilino puede hacer mejoras en el inmueble siempre que el contrato no las prohíba expresamente.

El locador está obligado a pagar las mejoras si son mejoras para mantener el inmueble. Por ejemplo, arreglar un techo que filtra.

El dueño no está obligado a pagar las mejores, si las mejoras no son necesarias y las hiciste por una cuestión de comodidad o de lujo.

Resolución anticipada

En la locación de inmuebles, el inquilino puede terminar el contrato de forma anticipada. Para hacerlo, se deben cumplir estos requisitos:

  • Si la decisión de terminar la locación se toma cuando ya pasaron 6 meses de contrato, se debe notificar al locador con 1 mes de anticipación, por lo menos..
  • Si la decisión de terminar la locación se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
  • Si la decisión de terminar la locación se toma luego de pasado 1 año de contrato, se debe pagar como indemnización 1 mes de alquiler.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación al locador se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar indemnización.

 

Renovación del contrato

Dentro de los 3 últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Debe notificarla de forma fehaciente en un plazo no mayor a 15 días corridos.

Si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.

Ajustes

No se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres.

En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan producir error.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Comisión de las inmobiliarias

En el alquiler de inmuebles la intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

AFIP

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo y con los alcances que dicho organismo disponga.

La AFIP debe disponer un régimen de facilidades para registrar los contratos vigentes. Si el locador no registra el contrato, se le pueden aplicar las sanciones previstas en la ley 11.683
Cuando se inicien acciones judiciales por la ejecución de un contrato de alquiler, , el juez debe informar a la AFIP antes de correr traslado de la demanda.

Métodos alternativos de solución de conflictos

El Ministerio de Justicia y Derechos Humanos con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debe realizar las acciones para fomentar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres.

En los casos de ejecución, el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante. La otra parte no puede cuestionar la vía elegida por el reclamante.